新-康养：老有所养的时代机遇江苏省十大值得一看养老养生项目保健养生 56健康网

　　“十三五规划”确定养老目标是“城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%，每千名老人拥有养老床位35到45张，城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%”，即到2020年我国养老床位数量应在800万张以上，目前国内每千名老人拥有养老床位约30张，城市日间照料社区覆盖率70%，农村覆盖率为37%，整体床位缺口高于200万张。由此可见，健康养老产业不管是从市场覆盖率还是每千名老人拥有的床位数量，都存在很大的缺口和不足，养老服务产业未来空间巨大。

　　（1）整体出售：以养老住宅概念出售房屋产权、配套并举。该类模式回收成本周期短、风险低，是最受开发商倾向采纳的一种模式；但该模式不受养老优惠政策支持，代表项目：东方太阳城；

　　（2）整体持有运营：对自理、半自理及非自理客户区别处理，收取不同的租金和服务费。此模式对项目初期资金要求高，资金回收速度慢。有的项目通过出售长、短期会员卡实现前期回款，缓解现金流压力，代表项目：上海亲和源、青岛万科怡园；

　　万科养老产业起始于2010年，经历了养老业务1.0时代，养老业务2.0时代及如今的轻资产3.0时代。万科基于原有地产业务，深耕“三高”城市，确立养老模式三大业务方向：机构型（偏重点合理等级客户）、社区嵌入型（立足于已有社区辐射周边）及CCRC型（侧重于全生命周期看护），走出一条养老产业“成熟化、规模化、体制化”的特色模式路径。

　　项目定位于面向活跃、高知老人的服务型公寓，核心客户来源于杭州市区。目前入住率达95%，已经服务过超过650名长者。运营模式采用出售使用权或者15年长期租赁模式，于2016年实现盈亏平衡，目前盈利规模在300万左右。

　　引入美国养老服务理念、运营体系、照料经验，为中国高端人群提供全生命周期的隔层级服务。远洋养老实行“轻重并举”的养老产品模式，打造远洋养老产业的战略格局。远洋·椿萱茂通过投资、租赁、委托管理独立物业方式运营，是一种轻资产的养老业务模式，且已形成了品牌化连锁布局模式。与此同时，远洋集团也在考虑通过重资产方式，将要开发建设CLRC(Continuing Living Retirement Community)养老社区。区域布局上 “立足北京，布局全国”，首先从东南西北四个方向布局北京的养老格局，而后布局上海、广州等一线城市，对重点二线城市也进行观察、伺机布局。

　　远洋椿萱茂凯健项目总投资4800万元，占地面积17万方，包含89间房，110个床位，采用只租不售运营模式，打造区域高端养老标杆。主要包含3类服务体系：

　　远洋椿萱茂凯健项目采用“押金+月费”盈利模式，属于租赁物业进行改造后经营。押金收取8万元，月费10000-30000元/月，根据房间大小不同收费；护理费5000-10000元/月，具体根据老人身体状况收费。服务对象以独立老人和活力老人为主，并提供老人在不同身体阶段的养老服务，目前入住率60%左右。

　　该模式整体分为2个阶段：财富积累期及安享晚年期。财富积累期客户先交纳起点为200万元以上保险金额，根据客户需求可分为趸缴和十年期缴两种。安享晚年期：客户65岁/70岁开始每月领取1.1万元生活费，同时可以优先入驻泰康之家，保险产生红利用于支付养老社区的租金及费用。

　　泰康之家依托于保险资金优势及广泛基础客群，短期内已经实现盈亏平衡。目前运营情况良好，全国已经布局8个医养实体项目，总投资203亿元，地上总建筑面积超128万平方米，入驻情况良好。

　　上海亲和源社区于2007年开业，占地面积8.4公顷，包含16栋建筑，可入驻1600多人，客户以上海本地人为主，主要为高级知识分子及高级干部。上海亲和源采用会员制社区养老模式，为老年人提供生活照料、健康医疗、文化娱乐等全方位的、个性化服务。社区会员卡分为A卡和B卡，A卡缴费160万起，可获得永久居住及转让权，也可以转卖他人。B卡缴费90万起，可获得本人终身居住权。目前亲和源养老公寓入住率超过98%，颐养院床位全部出租出去，整体运营情况良好。

　　（3）前期资金投入额大，回收周期长：开发成本及后期运营成本高，需要的资金量大，对资金成本及复合化要求高；

　　（1）定位：老年社区与城市发展的发展密切相关，必须基于城市发展的大视角，结合国情、社会经济及文化特点、城市规划等是定位的前提，构建科学的选址模型；

　　（2）客户：通过对老年人群的细化分析及各类型老人的需要对接程度分析，抓取多种老年客群，构建多元的客户结构，避免单一客户数量有限的约束，突破市场上普遍的养老客户数量的限制；

　　整个社区紧靠太湖，自然风景资源优越。社区以荷兰生命公寓的养老理念为根本，同时引进荷兰管理模式，并有来自荷兰专家团队指导，国际化的医疗资源合作，较有社区特色。社区还鼓励老人做力所能及之事，打破了传统养老院的病房式管理，与周围社区融为一体。在相对对外开放的社区环境中养老，一定程度可以降低隔离感。

　　苏州园林式的建筑风格，在依山傍水之处，显得格外有意境。水绿独栋和敦亲合院的产品形式，显得古典又高端，满足不同客户需求。依托阳澄湖旅游度假区，自然风景与休闲资源丰富。交通便利，不仅道路较多，半小时车程可达上海虹桥机场。优质的合作医疗资源，又是知名国企与美国养老运营经验丰富的企业共同打造，协同华为的科技技术，社区的生活居住体验更值得期待。

　　养生居住区域依托高淳雅园的整体旅游规划，结合项目圩田水乡特色IP，昼夜皆可游玩的特点，让养生养老生活有了不一样的趣味性。同时，其作为江苏省2018年省重大项目，及其欲打造成国内田园文旅品类的标杆的目标，项目前景可观。功能上集旅游度假、休闲消费、艺术创作、研学交流、康养旅居、生活居住等为一体，是又一特色养生养老之地，同时也兼具全龄化社区的要素，有一定教育资源导入。项目整体可助力高淳康养度假产业向高品质、国际化方向发展。

　　社区周边配套成熟，紧邻越溪老街，生活便利。周边多条城市快速路和主干道，交通相对便捷。除周边丰富的自然生态资源外，还有依傍苏州市国际教育中心（南校区），学术氛围浓厚，更能感受到生命的朝气，易于对养老心情产生正向影响。同时，社区运用中西园林相结合的景观规划设计，以各个建筑单元围合而成的各类空间，表现出“亲水，亲木，亲绿”的景观特色。

　　项目有着众多头衔，如江苏省重点旅游项目、国家重点旅游项目、国家中医药健康旅游示范基地和国家级航空飞行营地示范工程，兼具中医药资源和特色飞行营地资源，未来发展可期。同时又地处南京一小时都市生活圈之内，依托茅山丰富的自然资源，适宜度假养生。当然，项目刚开盘不久，医疗规划和相关服务的落地还有待观察。

　　知名企业的全龄段养生养老社区，助力实现“一家三代两居”健康新生活。规划配套较为齐全，自然环境较好。地铁站周边，交通便捷。全年龄段高额保障体系，有专属健康保险产品。“租、购、旅”会员服务模式，客户可以灵活入住。

　　阳澄湖搬到植被覆盖率达70%，国家级旅游度假区的重点项目，景观资源极为丰富，公园密布，具备健康养老的自然环境基础。产品配套布局丰富，特别设有特色艺术中心，及15分钟车程达苏州金鸡湖CBD，都利于未来社区度假旅游的发展。泰康之家北京、上海等地同类社区现行运营也可为该社区的良好运营提供经验基础。保险产品与优先居住权的捆绑和较高的收费，提高了社区的进入门槛。

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