依据《中华人民共和国政府采购法》《中华人民共和国政府采购法实施条例》《政府采购货物和服务招标投标管理办法》和有关法律法规及规章规定，太原市公共资源交易中心受太原市房产管理局委托，对办公大楼和房产档案馆楼保洁服务和秩序维护项目组织国内

　　3．项目概况：本项目为太原市房产管理局办公大楼和太原市房产档案馆楼物业管理服务。共一个包。其中：1、太原市房产管理局办公大楼，位于府西街88号，面积13840平方米，地下一层，地上十二层，建筑性质为办公写字楼。2、太原市房产档案馆楼位于太原市新建路98号，建筑面积5000平米，地下一层，地上七层，建筑性质为办公写字楼。两个楼相距500米。

　　2.1.1应具备相应的资质，符合住建部《物业服务企业资质管理办法》的要求。

　　2.1.2应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理服务机构，具备满足物业服务需要的管理人员和专业技术人员。

　　2.1.4物业服务中心应公示物业服务企业资质证书及营业执照或其复印件、项目负责人照片、物业服务项目、服务流程和投诉渠道等相关信息。

　　2.2.4定期参加专业技能、法律法规、安全等专题培训，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。

　　2.3.1物业服务管理制度应包括24小时值班制度、房屋维修养护管理制度、报修服务制度、设施设备运行管理制度及维修养护制度、安全防范管理制度、车辆管理制度、保洁管理制度、投诉处理制度、应急处理预案、消防管理制度、财务管理制度、档案资料管理规定、物业服务意见征询制度等。

　　2.3.2物业服务岗位责任制度应包括各部门工作职责、工作程序及标准、员工岗位责任制度、岗位职责考核制度等。

　　2.4.1消防工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针，认真执行消防安全防范制度，落实消防安全负责制，逐级逐岗落实消防安全职责。

　　2.4.2结合写字楼实际，利用楼宇电视、板报和公示栏等宣传教育设施，进行消防安全防范制度和消防知识的宣传教育。

　　2.4.3制定符合写字楼实际情况的灭火疏散预案，每年至少组织1次有员工、客户参加的消防演练。

　　2.4.4物业消防岗位工作人员应每年参加消防安全教育和培训，熟练掌握消防器材的使用方法；具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初期火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。

　　2.4.5防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家或行政主管部门核发的建筑物消防员职业资格证书，持证上岗。

　　2.4.6消防控制室应实行24小时值班制度，每班不少于两人；保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；消防系统设施设备应齐全，实施对公共消防设施、灭火器材以及消防安全标志的维护保养，确保其完好有效，可随时启用；建筑消防设施应每年检测1次。

　　2.4.7确定水泵房、风机房、变（配）电室、监控中心、网络中心、锅炉房等消防安全重点部位，并设置明显的警示标志，应专人每日巡查，并做好记录；对易燃易爆品设专人专区管理，并做好记录。

　　2.4.8应每日进行防火巡查，每季度进行防火检查，并做好防火安全检查记录；应加强写字楼中商业服务网点的管理，增加巡查频次，要求业主和网点使用人配合物业服务企业的工作。要将消防工作纳入重要议事日程，每月召开消防安全例会。

　　2.4.9发现消防安全违法行为和火灾隐患，应立即纠正或排除；无法立即纠正、排除的，应向辖区公安派出所或公安机关消防机构报告。发生火情应立即报警，并组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。

　　2.4.10物业服务区域内，任何单位和个人禁止燃烧纸张、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物品，自觉维护消防安全。

　　2.4.11写字楼公共区域消防资料应收集归档，档案主要分为消防安全基本情况和消防安全管理情况。消防安全基本情况包括单位基本概况和消防安全重点部位情况；建筑物或者场所施工、使用或者开业前的消防设计审核、消防验收以及消防安全检查的文件和资料；消防管理组织机构和各级消防安全负责人；消防安全制度；消防设施、灭火器材情况；志愿消防队人员及其消防装备配备情况；与消防安全有关的重点工种人员情况；灭火和应急疏散预案。消防安全管理情况包括公安消防机构和公安派出所填发的各种法律文书；消防设施定期检查记录、自动消防设施全面检查测试的报告以及维修保养的记录；火灾隐患及其整改情况记录；防火检查和巡查记录；消防安全培训记录；灭火和应急疏散预案的演练记录；火灾情况记录；消防奖惩情况记录。

　　2.5.2物业服务企业应依据相关规定和《物业服务合同》约定，对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收。

　　2.5.3应签订《物业承接查验协议》，对遗留问题的处理进行约定，移交的物业资料应记录清楚。

　　2.6.1物业管理档案应健全，有专人负责管理，查阅方便；档案管理应遵守有关保密规定，不得外泄客户资料。

　　2.6.2档案内容应包括物业竣工验收及承接查验资料；房屋及其配套设施权属资料、设施设备管理及维修养护资料、应急事件处理资料、消防安全管理资料、秩序维护资料、保洁资料、客户资料、投诉处理资料、物业服务日常管理记录和其他资料等。

　　2.8.1物业服务企业应每半年开展一次客户意见调查，客户对物业服务的满意度应不低于合同约定标准。

　　2.9.1制定相应的节能降耗方案，主要内容包括节水、节电、节材；写字楼内应张贴节能提示。

　　2.9.2执行国家关于公共建筑空调温度控制的相关规定，应根据作息时间确定合理的照明和空调开关时间。

　　2.9.3执行国家关于锅炉节能技术监督管理规程的相关规定，应按规定对在用锅炉定期进行能效测试。

　　2.9.4每日应对共用设备设施进行巡检，防止管道、阀门出现跑、冒、滴、漏等。

　　2.10.1认真贯彻执行国家保密法和国家保密标准的规定，做好信息安全和保密工作。

　　2.12物业服务企业应定期对物业服务标准的落实进行考核，结合考核结果和客户满意度调查信息，提出改进意见和措施，并在客户监督下整改，公示整改结果。

　　2.13物业服务企业应主动接受客户的监督。公布监督、投诉电话。积极配合有关部门做好投诉处理工作，及时反馈投诉处理结果，并对投诉处理结果进行回访，投诉处理率和回访率应达到100%；客户责任性投诉满意度应达到90%以上；并做好投诉处理相关记录。

　　负责楼内楼梯、大厅、走廊、屋顶天台、电梯轿厢、卫生间、会议室、办公区域、公共活动场所、地下车库等楼内所有公共区域的日常清洁。

　　2.1.1认真执行保洁管理制度，落实保洁岗位责任制,保洁服务工作应做好记录。

　　2.1.3配置专职保洁服务人员，明确保洁责任范围，保洁服务实行定时定点和流动保洁相结合，保持物业服务区域整洁、干净。

　　2.2.1大厅、电梯厅、楼梯、公共通道地面每日清扫，不定期巡视，保持地面干净、无垃圾、无杂物、无污迹，保持地面材质原貌; 进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物。

　　2.2.2大厅门窗玻璃、窗框、窗台、楼梯扶手、栏杆等每日擦拭，保持干净，无污渍。

　　2.2.4公共卫生间每日清洁，保持整体洁净，无异味。台面、镜面无明显水迹;小便斗、坐便器无黄渍、无尿碱;水龙头干净无明显污渍; 天花板、灯具、墙角无积尘、无蜘蛛网。应每半月对隔断门、洗手池、水龙头进行消毒。

　　2.2.6地下车库应每日清洁，保持地面无垃圾杂物、无积水，墙面无污渍；标识、指示牌、指示灯、消防箱、防火门等公共设施应干净、无积尘。

　　2.2.8照明设施至少每半年清洁一次，保持灯箱、灯罩外壳无破损、无积尘、无污迹，灯

　　2.2.9消防设施清洁，保持消防栓、消防箱、报警器、火警通讯、电话插座、灭火器、喷

　　2.1.1认真执行保洁管理制度，落实保洁岗位责任制,保洁服务工作应做好记录。

　　2.1.3配置专职保洁服务人员，明确保洁责任范围，保洁服务实行定时定点和流动保洁相结合，保持物业服务区域整洁、干净。

　　2.2.1广场地面干净；明沟无杂物，无积水；外围道路应每日清扫，保持地面干净无杂物、无积灰、无积水、无明显污迹；沟、渠、井无满溢、无杂物、无异昧；各类告示牌、照明灯具、栏杆、立柱、反光镜等表面无积灰、无污垢；写字楼各进出口台阶地面、地垫无污渍。

　　2.3.1垃圾每日清洁，保持整体干净干燥、无臭味;垃圾桶封闭良好，无溢满、无积灰。

　　2.4.1根据当地情况适时开展卫生消杀活动，配合做好突发性传染病防治工作。

　　2.4.2消杀工作在尽量不影响客户工作的前提下进行;消杀使用的药剂是卫生部门发放或者使用低毒高效，且符合国家、行业标准要求的，在消杀过程中应做好个人防护。

　　2.4.3灭鼠，灭蟑的毒饵、药剂妥善保管，施放期应告知客户;施放、回收有记录。

　　负责办公楼、停车场、监控室的日常秩序维护工作，收发管理各类报纸、函件、邮件、快递物品，负责防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故。能及时发现和处理各类安全事故隐患，确保不发生安全上的问题，能迅速有效地处置突发事件，有安全预案，应保证楼内手提式干粉灭火器始终处于良好的待用状态，对消防设备定期检查。

　　2.1.1应设有专职公共秩序维护人员，应具有较强的责任心、身体健康，并定期接受相关专业知识与技能培训。

　　2.1.2应能够处理和应对写字楼公共秩序维护工作，能正确使用写字楼内设置的各类消防、物防、技防器械和设备，并配备对讲装置。

　　2.2.2对来访人员热情接待，必要时引导至指定区域。劝阻可疑人员进入，劝阻无效及时报告公安机关及相关部门。

　　2.2.5保证出入口的安全通畅，应规定车辆行驶路线，对进出车辆进行有效疏导。

　　2.3.1监控室内应实行专人24小时值班，确保监控室内电话畅通，接听及时。

　　2.3.2监控设施齐全，保证对出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。

　　2.3.3监控室收到火情、险情及其他异常的情况报警信号后，应及时报警，并安排相关人员及时赶到现场进行前期处理。

　　2.4.1每日应按时对服务区域进行安全巡查，巡查中应排除各种不安全困素，发现违法、违章行为及时劝阻，发现疑点应追查原因，同时通知有关部门，并做好巡查记录。

　　2.4.2重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡查1次，并做好记录。

　　2.4.3巡查过程中应通过巡更设备和监控室保持联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达现场，并采取相应措施。

　　2.4.4巡查中发现写字楼内涉及公共安全的设施设备发生缺失、损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录。

　　2.4.5巡查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，应立即查明并上报，对紧急情况应采取必要的处理措施。

　　2.5.1车库内应设监控装置、照明装置、消防设施、门禁、车辆限速、限高及指示标识。

　　2.5.2应指定车辆的停放区域，实行专人管理，保证车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃易爆等危险物品存放。

　　2.5.3公共秩序维护人员应对进出的车辆进行记录，维护交通秩序，确保车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应礼貌向驾驶人员询问。

　　2.5.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌、照明、消防器械配置齐全。

　　2.6.1突发公共事件发生后应及时告知客户，并立即启动应急预案，明确应急事件处理责任人，全力协助有关部门，做好现场维护、人员输送、协助调查等工作，尽可能将损失与危害降到最低；并按规定及时上报。

　　2.6.2定期对相关工作人员进行突发公共事件情况处理培训；每年至少组织一次应急预案演习。

　　负责配套的机电设备、供水、供电及天然气制冷制热锅炉等公共设施的日常维护，办公区域的照明、通讯线路及电梯的正常运转，出现故障，立即排除。负责各类日常维护：办公桌椅、门锁、窗帘、下水管道疏通、装潢破损的维护，随叫随到，及时处理。

　　2.1.1指导客户依据房屋使用说明正确使用房屋，遵守房屋安全使用的相关规定，保障房屋正常使用功能。

　　2.1.4每半年检查一次房屋的使用和完好状况; 有预报的大风、暴雨等极端天气之前应进行应急检查，并做好记录。

　　2.1.5房屋在使用和检查中发现的质量问题，属于小范围的应及时组织修复; 属于大、中修范围的应及时编制维护计划，向客户提出报告与建议，根据客户的决定，组织维护或更新改造。

　　2.1.6办公楼外观完好、整洁; 外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、牢固、无开裂; 屋面防水应完好无损，排水通畅; 防雷接地等设施应及时防腐，保证其使用功能。

　　2.2.1.2共用设施设备的管理和操作，配备具备上岗资格的专业技术人员，各专业人员严格执行操作规程和安全作业的规定。

　　2.2.1.3明确规定配电系统的限电、停电审批权限并通知客户; 遇紧急情况时，按规定采取必要的处理措施。

　　2.2.1.4当发生重大人身、设备安全事故，如空调和供暖故障、停水、爆管及水污染等，立即启动相应的应急预案，及时向主管部门报告和通知客户，并做好记录。

　　2.2.1.5配电机房环境符合设施设备要求，保持环境整洁，无渗透、无积水、无杂物堆放; 设备表面无积尘、无锈蚀; 无鼠及虫害发生。

　　2.2.2.2每日巡视院落、楼道等公共部位照明设施和景观照明、霓虹灯等，不需要的照明应及时关闭，并及时修复损坏的照明设施。

　　2.2.3.1.1总变(配) 电室设专人管理，定时检查设备运行状况。用电高峰时期适当增加巡查次数; 其他低压配电室定期巡查: 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有害生物进入;无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁符合设备要求，配备符合要求的灭火器材。

　　2.2.3.1.2定期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，每年对变配电设施进行停电全面检修，并做记录; 每年对高压电器设备进行预防性试验，留存高压电气测试合格的报告。

　　2.2.3.2.1高(低) 压变(配) 电柜操作运行正常，表计显示准确。

　　2.2.3.2.2高(低) 压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常。

　　2.2.3.2.3 规定双电源切换操作程序，接供电部门通知后及时做好切换工作。

　　2.2.4.1应委托有专业资质的维修保养单位对电梯每半月进行一次维护保养；按质监部门要求，每年对电梯进行安全检测并获得《安全检验合格证》，确保其在有效期内运行。

　　2.2.4.2应设专人监督电梯维修保养单位，认真落实维修保养过程中的现场安全防护措施，保证施工安全。

　　2.2.4.3应设专职管理人员对电梯运行进行管理，应每日巡查，保证电梯正常运行，平层准确、开／关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示器、内外呼梯控制板外观及功能完好，警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损；自动扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效；根据温度情况开关轿厢风扇；并做好日常运行巡检及记录。

　　2.2.4.4物业服务企业应通过多种方式宣传电梯正确使用、应急救援等安全方面的知识，提高电梯乘坐人员的自我保护和安全意识。

　　2.2.4.5根据客户使用需求，相应的调整电梯运行区间；电梯故障或因故停止使用时，应及时告知客户。

　　2.2.4.6电梯机房应实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明和灭火器，盘车工具齐全，并置于显眼方便处。

　　2.2.4.7电梯发生故障时，应立即停止使用，采取有效的应急救援措施，并通知维修保养单位和相关部门，及时消除安全隐患。

　　2.2.4.8要求电梯维修保养单位设立24小时维修值班电话。电梯发生一般性故障，专业维修保养人员应在1时内到达现场维修；发生电梯困人或其它重大事件时，电梯专职管理人员应先进行应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修。

　　2.2.5.1.在制冷、供暖期前一个月应进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值。

　　2.2.5.2空调系统开机前应进行榆查，测试其运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录符合要求后方能开机。

　　2.2.5.3每日应检查冷却塔风机、变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。

　　2.2.5.4每日应检查空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器。

　　2.2.5.7应保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。

　　2.2.5.8保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。

　　2.2.6.1每日检查各类水泵、管道、阀门等，确保给排水系统通畅和设备运行正常，供水压力应符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象。

　　2.2.6.2 每季度检查排水总管、污水坑、化粪池、排水沟渠(井)，定期疏通清掏，使排水畅通无堵塞; 定期对水泵、管道进行除锈油漆; 定期对污水处理系统全面维护保养。

　　2.2.6.3 每年至少一次由专业清洁公司清洗消毒二次供水水箱、蓄水池，并取得《二次供水卫生许可证》; 供水管理人员应持《健康证》上岗。

　　2.2.6.4 生活水箱(池)入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口加金属网，室外的通气口有防护设施，每年秋、冬季对暴露水管采取防冻保证措施。

　　2.2.10.1每年应委托专业检测机构检测避雷系统，检测结果应符合设计要求。

　　2.2.10.2每半年应检查避雷带、避雷针、避雷线、避雷网等装置，有问题及时解决。

　　2.2.10.3、每季度应检查强、弱电井、设备间的机电设备、配电柜接地装置；每月应检查变配电设备的接地装置、避雷器，保证所有机电设备、管道、金属构架物等接地良好。

　　2.2.11.1办公桌椅、门锁、窗帘、下水管道疏通、装潢破损的修护，随叫随到，及时处理。

　　2.1.1配备专职人员负责采购人安排的会议服务，定时对会议室进行清扫保洁，保证楼内各项会议正常进行。

　　2.1.2临时性会议：保证会议室干净整洁，能按时召开。在召开过程中，保证采购人要求的各项会议服务。会议完毕后，及时将会议室清理干净。

　　2.1.3大中型会议：采购人应当提前通知中标人，中标人接到通知后，应当及时按照要求对会场进行布置，布置的内容应根据会议的性质、人数决定会议桌的摆放状态，音响器材的数量。包括是否提供背景音乐，是否提供鲜花租摆。如需提供鲜花租摆，采购人应当派人协助中标人进行现场指导，保证会议顺利召开。

　　2.2.4中标人应当于会议召开的半天前，将会议室场地按照采购人的要求布置到位，会场布置到位后，中标人应当及时通知采购人相关人员到会场进行检查，确认是否需要调整，中标人应当于开会前半小时将会场前期工作全部就绪，会议结束后，中标人及时将会场进行清扫归位，对于未用完可回收的物品要及时收集，移交相关部门，并将会议室及时清扫干净。

　　注：1.所有招标内容除特别标注为“进口产品”外，均采购国产产品，即非“通过中国海关报关验放进入中国境内且产自关境外的产品”，投标货物及服务各项技术标准应当符合国家强制性标准。

　　2.招标内容标注为“进口产品”的，满足需求的国产产品和进口产品按照公平竞争原则实施采购。

　　(7)所属行业相关法律、法规等对投标人生产或经营该投标产品有特殊资格、证照等规定的，须提供其相关证明材料。

　　(2)获取方式：登录太原市行政审批服务管理局官网（）首页【太原市公共资源交易平台】，凭机构数字证书通过【政府采购】-【投标人/供应商】入口登录后获取采购文件及相关资料。

　　(1)提交电子投标文件截止时间（投标截止时间）及开标时间：2020年8月17日 上午09:30

　　(2)提交电子投标文件方式：登录太原市行政审批服务管理局官网（）首页【太原市公共资源交易平台】，凭机构数字证书通过【政府采购】-【投标人/供应商】入口登录后上传投标文件并打印“网上递交投标文件回执”。投标截止时间前未完成投标文件网上提交的，将拒收投标文件。

　　(4)提交纸质投标文件地点（即开标地点）：太原市公共资源交易中心二号开标厅

　　13.参加本次投标的投标人下载采购文件前须办理数字证书。投标人参与项目遇到系统操作问题，请及时联系太原市公共资源交易中心。

　　参加本次投标的投标人应于开标前在中国山西政府采购网（）免费注册。中国山西政府采购网

　　本项目相关的招标文件澄清、修改以及终止公告、中标公告等信息均通过财政部门指定的政府采购信息发布媒体、太原市公共资源交易中心网站（ggzy.

　　xzspglj.taiyuan.gov.cn）公布。集中采购机构通过财政部门指定的政府采购信息发布媒体、太原市公共资源交易中心网站公布的信息视为已送达各投标人，投标人有义务在招标活动期间浏览相关网站。18

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