戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏女士对2015年住宅市场进行了总结。她表示，随着今年政策面空前宽松，房地产市场全面利好，2015年为住宅市场限购以来“最佳表现年”，交易量价相对过往五年均明显提升，整体市场成交面积同比增长51.61%，成交套数同比增长43.21%，成交价同比增长19.38%，销供比达到1.25。

　　伍惠敏女士特别强调：“2015全年高端住宅表现突出，明显优于整体市场，成交量比过往五年同期高出一个数量级，高端‘门槛’更是水涨船高。单价70000元以上单套1200万以上高端公寓成交2321套，同比增长324.44%，套均价格2160万，套均面积242平方米；单价50000以上、单套1200万以上的高端别墅成交705套，同比增长161.11%，套均价2660万，套均面积331平方米。”

　　从板块分析来看，上海浦江沿岸六大高端住宅聚集区全年公寓成交960套，占全市高端公寓成交42%。陆家嘴滨江、原卢湾、黄浦滨江成交出现井喷式增长；北外滩在过往两年未录得成交情况下首次录得高端住宅成交；洋泾、徐汇滨江等新兴亲水板块成为今年高端市场黑马，成交套数、面积、总销售额均居于高端市场榜首，个别项目畅销程度甚至达到开盘首日去化80%以上。

　　据统计，2015年至2016年期间，浦西大宁和不夜城板块预期供应269178平方米，现有存量仅10792平方米；东外滩版块预期供应249815平方米，现有存量仅15802平方米；浦东前滩版块预期供应79348平方米，现有存量仅22585平方米。未来在“地王”效应带动下，浦东前滩，浦西大宁及不夜城和东外滩将成为新兴高端住宅的聚集区。

　　伍惠敏女士分析指出：“高端住宅买家集中在两个节点入市：5月至6月，在股市中获取收益的人群将资产配置到高端住宅上；8月至11月，人民币贬值及股市风险等因素使高端住宅仍然是高净值客户群的首选。此外，70%的买家为上海人，且得益于父母的经济援助及今年上海股票市场的强劲表现，高端住宅买家趋向年轻化，80后占据了高端市场买家的40%。”

　　伍惠敏女士预计，美元进入加息周期及人民币进一步贬值预期影响，海外个人对中国楼市的前景将不是非常乐观，但从整体层面来看，对上海楼市的影响较小。国家将延续近两年扶持刚需及改善类产品的政策，对于高端产品继续采取“不打不扶”的态度。上海土地出让金持续走高，宽松的货币政策及乐观的房地产市场预期这几方面因素来看，未来两年上海整体住宅地产市场呈上升趋势，预计2016年成交均价的上升幅度在8%左右。高端住宅市场表现将继续高于整体水平。

　　2015年，商业市场在面临同质化严重、及消费细分三大挑战的同时，也迎来了轨交开通、体验业态及首进上海品牌三大机遇。在此机遇与挑战并存的形势下，戴德梁行董事、中国区商业地产服务部主管江舒民先生对购物中心的自我激励措施进行了解析。

　　江舒民先生说：“以新建区域型购物中心为例，由于上海市商业项目相互间竞争激烈，商业供应量大，导致消费市场被细分，易造成项目同质化情况，因此建造大型区域型购物中心成为应对细分市场的首要对策，满足一站式购物需求仍是商场延续消费者消费时间的首要考量。其次，连廊扩大商圈规模。由于目前上海合计规划15个市级商业中心及56个地区级商业中心，如何贯通大型商圈交通网络，共享消费客流成为关注重点，商业连廊的设计将商圈资源最大化。”

　　此外，商场后期改造成为热门。以上海悦荟广场为例，一些地理位置较佳，拥有较为固定的消费支撑及市场知名度的项目实行了改造方案，以弥补商圈内商业空白，戴德梁行华东区商业地产服务部也将知名项目改造作为2016年工作重点。与此同时，体验型商户、体验型业态、体验型商场的出现，逐渐超越快时尚的地位，成为2015年商业主角。

　　值得一提的是，2015年商业市场更注重后期运营，运营是商业地产收益和物业价值提升的源泉、投资者的利益最大体现，统一的运营管理成为成功前提。而且，2015年商场举办一系列不惜成本的艺术展，在给消费者提供丰富选择、为商场提升人流及文化气息的同时，也意味着商户销售额的上升。

　　目前，围绕工业市场的发展，中央和上海也出台了一系列政策。戴德梁行董事、中国区工业及地产部主管苏智渊先生认为，随着政策进入密集调整期，工业市场产生出两大派系“观望派”和“吃螃蟹派”。苏智渊先生表示：“‘观望派’以中小型民营开发商为主体，他们对大经济环境复苏以及上海本地产业升级速度、质量和区域跨度持观望态度，认为政策仍存在调整的可能性；而‘吃螃蟹派’则是‘尝鲜’、‘试点’的核心力量，他们主要以央企、国企为主，因为他们可以优先享受政策红利，有政策托底的潜在利好，且客户源广、招商团队完善，抗风险能力强。”

　　应对市场政策的变化，几大工业地产开发商的发展策略也出现变化。物流地产开发商因为新增土地资源几乎为零，租金快速增长成为唯一的收益提高手段，所以选择租金承受力强的电商是大趋势；厂房类工业地产开发商逐渐由纯开发向收购带现金流的准工业物业转变，部分中小型早期获取土地的开发商在寻求退出，因此，高标准优质厂房的需求和供应都将同比回落；国有园区开发商是承载上海产业升级转型的核心平台。因为随着创新、共享办公成为流行的因素，政策创新与鼓励小微企业创业成为产业主导，所以国有园区开发商的开发对象将主要以存量调整为主。至于民营园区开发商，则是更多的寻求与国有企业的合作。

　　苏智渊先生续称说：“未来政策的落地性、实施细则的颁布和操作的空间仍需进一步明确；本地知名大型国企将长期作为调整的先锋和示范；深度挖掘创新、中小企业的需求是竞争的核心要素；轻资产输出将成为企业提升投资回报，凸显核心竞争力的最有利模式；而存量土地、物业的改造将带来企业经营效率的提升。”

　　戴德梁行华东区战略研究部数据显示，2015年上海甲级写字楼全年新增供应134.2万平方米，吸纳量达126.8万平方米，租赁供应和吸纳量翻番；甲级写字楼租金稳中有升，环比2014年上涨了5%以上，销售成交量上涨70%。可以说，市场情况良好。

　　戴德梁行董事、中国区写字楼部主管沈洁女士，在总结2015年写字楼市场情况之余，就今年静安闸北“撤二建一”给写字楼市场带来的影响进行详细讲解。

　　今年闸北并入静安产生的“新静安”，达到了税收共享与区域品牌效应共享的效果。不仅甲级写字楼存量达到全市第三，而且更加完善了新静安的租金，高低兼顾的租金层次有利于拉低闸北的空置率。特别关注的是，闸北区域市北板块和不夜城板块创下的“地王”，频频刷新商办用地价格，吸引了华润华发、街等品牌开发商的涌入，不仅大大提升区域关注度，且大客户成交活跃，使闸北商务价值也受到更多认可，更为两区联动创造出独特的竞争力。

　　对于新静安未来的商务发展，沈洁女士抱有很大期待。她预计，北静安新大宁板块的商务潜力将被充分激发，“新大宁”将会成为未来市级商业中心、内中环商务办公首选；而不夜城及苏河湾板块将会改造原有区域格局，打造静安第二个国际商务中心；另外，新静安未来三年将有150多万高品质写字楼入市，其中闸北未来将供应95.2万平方米，静安未来供应63.7万平方米。

　　戴德梁行华东区投资及顾问服务部数据显示，2015年上海房地产市场整栋项目成交额462亿元，办公楼成交额占到79%，境外投资者投资金额占到54%，投资目的收购成交金额占到86%。戴德梁行董事、中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成先生总结说：“REITs当道、进入保值年代、外出内进、国内私募雄起是2015年房地产市场出现的新气象。房地产市场的表现已经高于预期。”

　　叶建成先生分析全年度投资市场物业类型成交结构表示，写字楼投资市场表现良好，占比79%，而由于拿地成本日益高昂，市中心住宅供应量有限，住宅成交价格上涨压力较大，服务式公寓项目成为今年投资市场的新追逐目标，占比6%；反观零售物业投资，由于电子商务市场的发展和逐步成熟，包括国际奢侈品牌在内的部分商家选择缩减实体店数量、入驻电子商城，商业物业成交则遭遇“冷清”。2015年仅有南京西路核心商圈818商场以10.18亿元成交。结合波澜壮阔的2015年现状，叶建成先生表示对于未来发展，这是起点还是波峰，还需观察。

　　目前，国内约有6.5亿互联网用户，这个数字与2005年相比增长了5倍。中国政府希望“互联网+”在2025年之前成为一个新的经济模式，一个能成为中国未来几年经济和社会创新发展的主要动力。

　　戴德梁行董事、中国战略研究部主管ShaunBrodie先生表示，“互联网+”经济的潜力无疑是巨大的。过去一年中，中国的互联网行业提供了1322万个城镇新增就业岗位，到2025年，该行业在国内预计将创造2500万个新的就业机会。“互联网+”经济的发展将是未来中国经济创新与发展的重中之重。

　　ShaunBrodie先生认为，未来“互联网+”经济将渗透到各行各业，其中“互联网+”金融和电子商务则是“互联网+”经济的代表性行业。由于“互联网+”，云计算大数据技术的集成整合，“互联网+”金融正在改变整个融资和支付业务。2010年，第三方网上支付市场整体交易规模为590亿元，至2015年底，该交易规模预计达到90710亿元，年增长率为惊人的51.4%。另外，除了传统的商业模式，电子商务已经成为中国服务业的一个重要组成部分。2014年，中国电子商务交易总量达人民币12.3万亿元，年增长率为21.3%。

　　ShaunBrodie先生续称说：“‘互联网+’对房地产市场，特别是商业地产市场同样意义非凡。利用互联网，房地产投资将由重资产向轻资产转变。写字楼市场方面，借助互联网科技，资源和协同布局，联合办公成为一个注重成本效益和共享工作环境的新办公形势。零售物业则利用O2O实现网店和实体店无缝连接。未来，利用互联网和新科技，楼宇信息模型（BIM）将会被普遍运用到物流仓储物业当中从而使物业提升设施管理效率。‘互联网+’给未来商业地产的发展带来许多新思路，也是中国经济转型与创新的核心要素。”1标签:6大养生缺陷行业资讯

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